부동산은 사이클

부동산은 사이클, 반등의 지표 주목해야

다만 집값의 하락과 상승의 변곡점을 짐작할 수 있는 지표들은 있다. 미분양의 증감, 금리의 상승과 하락, 주택구입부입부담 지수 등으로 집값의 변곡점을 짐작할 수 있다. 한문도 연세대 겸임교수는 “서울의 주택구입부담지수가 130~ 140 정도가 되면 주택구입 적기”라고 말했다. 주택구입 부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입할 때의 대출상환부담을 나타내는 지수인데, 100이면 소득의 25%를 원리금 상환에 쓴다는 의미이다. 분기마다 발표하는데, 서울의 경우 지수가 2분기에 사상 최고치인 204를 찍었다. 이현철 부동산 사이클 연구소장은 “부동산 시장의 방향을 결정하는 1차 요인은 대중심리, 전세, 분양, 정책”이라며 “분양이 본격적으로 감소하고, 전세매물 부족 현상이 발생하면 부동산 시장이 하락세에서 상승세로 전환하는 신호로 해석할 수 있다”고 말했다.

 

2022 12월 3일 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 올해 2분기 서울의 주택구입부담지수는 204로 집계됐다. 1분기(203.7)보다 0.3포인트 오른 수치로 주금공에서 해당 지수를 산출하기 시작한 2004년 이래 가장 높다. 한국은행의 예금은행 신규취급액 기준으로 산정한 주택담보대출금리가 4%대를 넘어서면서 주택가격 하락과 가계소득 증가에도 지수가 늘어난 것으로 보인다.

 

부동산 가격의 급격한 상승세 속에 작년 4분기 서울 주택 구입 부담이 12년 만에 최고 수준으로 치솟았다.

반면 중위소득 가구가 살 수 있는 서울의 주택 물량은 역대 최저치를 기록했다.

14일 한국주택금융공사 주택금융연구원에 따르면 작년 4분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)는 전 분기(144.5)보다 8.9포인트 상승한 153.4로 집계됐다.

 

2020년 서울 주택구입물량지수는 6.2로 관련 통계 작성을 시작한 2012년 이후 최저치를 기록했다.

주택구입물량지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택 비중을 계산한 것이다.

서울의 경우 중위소득 가구가 대출까지 활용해도 살 수 있는 서울 아파트는 전체의 6.2%에 불과하다는 뜻이다.